Appels de fonds en VEFA : l’échéancier à expliquer à vos acquéreurs

Payer selon l’avancement, dans des plafonds fixés par la loi

En VEFA, le logement n’existe pas encore au moment de la vente. Le prix n’est donc pas versé en une seule fois : le promoteur appelle des fonds à mesure que le chantier progresse. Dans le secteur protégé, c’est-à-dire pour un immeuble à usage d’habitation ou mixte, le code fixe les pourcentages cumulés maximaux qui peuvent être demandés à chaque stade.

Le contrat peut prévoir davantage d’étapes, par exemple un appel à la signature de l’acte ou à l’achèvement d’un plancher, à condition de ne jamais dépasser ces plafonds. Lisez donc l’échéancier propre à l’acte : c’est lui qui donne le calendrier réel des appels, dans le cadre fixé par les textes.

Art. R261-14 du Code de la construction et de l’habitation, consulté le 15 octobre 2026. L’exemple est arithmétique ; l’échéancier réel figure dans l’acte de vente.

Ce que chaque étape permet d’exiger

Le dépôt de garantie éventuellement versé à la réservation s’impute sur le prix au moment de la vente. Ensuite, chaque appel correspond à un stade d’avancement attesté. Si le chantier prend du retard, l’appel suivant attend : le paiement suit l’avancement constaté, pas une date du calendrier.

Les 5 % restants sont dus à la mise à disposition du logement, c’est-à-dire à la livraison. Si l’acquéreur conteste la conformité du logement avec les prévisions du contrat, ce solde peut être consigné jusqu’au règlement du désaccord, auprès d’un tiers comme un notaire ou, à défaut d’accord entre les parties, à la Caisse des dépôts. Cette consignation ne se confond pas avec les réserves formulées à la livraison sur des défauts apparents, qui suivent leurs propres règles.

Qui atteste de l’avancement des travaux ?

Le code impose que l’achèvement des fondations soit certifié par un homme de l’art. En pratique, chaque appel de fonds est accompagné d’une attestation d’avancement établie par l’architecte ou le maître d’œuvre du programme. C’est ce document que la banque examine avant de débloquer la part du prêt correspondante.

Conseillez à votre client de conserver chaque appel et chaque attestation dans un même dossier. En cas de question sur un montant, il pourra rapprocher le pourcentage appelé de l’échéancier de l’acte et des plafonds légaux. Votre rôle est de l’aider à lire ces pièces et à joindre le bon interlocuteur, pas d’attester vous-même de l’état du chantier.

Le financement pendant la construction

Lorsque l’achat est financé par un crédit, la banque débloque les fonds au rythme des appels. Tant que le prêt n’est pas entièrement débloqué, l’emprunteur paie en général des intérêts intercalaires sur les seules sommes déjà versées, et parfois l’assurance emprunteur. Le remboursement du capital commence ensuite, selon les conditions de l’offre.

Pour un acquéreur qui paie encore un loyer, cette période compte double dans son budget. Avant la réservation, faites intégrer à la simulation le coût des intérêts intercalaires et la durée prévisionnelle du chantier. Une simulation de capacité d’emprunt prépare cet échange ; elle ne vaut ni accord ni offre de prêt.

Retards de paiement et retards de chantier

Si l’acquéreur paie un appel en retard, le contrat peut prévoir une pénalité, mais le code la plafonne à 1 % par mois de retard sur la somme due. À l’inverse, un retard de chantier décale les appels suivants, puisqu’ils dépendent de l’avancement. Les conséquences d’un retard de livraison sont réglées par l’acte de vente et par le droit commun : orientez ces questions vers le notaire ou un juriste.

Pour anticiper, prévenez votre client dès que l’avancement annoncé par le promoteur change. Un appel de fonds qui arrive au même moment qu’une échéance personnelle importante, par exemple la fin d’un bail, se prépare plusieurs semaines à l’avance.

Ce que le conseiller peut faire concrètement

Un échéancier bien expliqué évite une grande partie des inquiétudes pendant la construction. Le jour de la réservation, remettez à votre client un tableau simple : étape, pourcentage cumulé maximal, montant correspondant sur son prix, mode de financement. Rappelez que les dates sont prévisionnelles et que seul l’avancement déclenche l’appel.

Pendant le chantier, gardez une prochaine action datée dans votre suivi, même quand rien ne bouge : nouvelles du promoteur, attestation reçue, déblocage confirmé par la banque. Dans Handee Pro, l’historique du dossier client garde ces échanges au même endroit ; il ne remplace ni l’acte ni les documents du promoteur.