Contrat de réservation VEFA : dépôt de garantie, rétractation et remboursement

À quoi sert le contrat de réservation

En VEFA, la vente définitive est signée chez le notaire, souvent plusieurs semaines ou plusieurs mois après le choix du logement. Entre les deux, le contrat de réservation organise un engagement précis : le promoteur, appelé réservant, s’engage à réserver le lot décrit à l’acquéreur, appelé réservataire, qui peut verser un dépôt de garantie.

Ce contrat n’oblige pas l’acquéreur à acheter. S’il renonce en dehors des cas prévus par les textes et après le délai de rétractation, il s’expose surtout à perdre son dépôt. Il ne faut pas non plus le confondre avec une option commerciale : une option posée sur un lot auprès d’un promoteur ou dans un logiciel précède la réservation, sans en avoir les effets juridiques.

Le montant du dépôt dépend du délai prévu pour signer l’acte de vente. Les fonds ne transitent pas par le conseiller : ils sont versés sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou chez un notaire, et restent bloqués jusqu’à la vente ou leur restitution.

Art. R261-28 du Code de la construction et de l’habitation, consulté le 15 octobre 2026. Les fonds sont déposés sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire (art. R261-29).

Les mentions à vérifier avec l’acquéreur

Le code impose un contenu minimal. Avant la signature, parcourez-le avec votre client pour vérifier que le contrat décrit bien le logement choisi et que les dates sont cohérentes avec son projet. Une mention absente ou imprécise est une question à poser au promoteur avant de signer, pas après. Un exemplaire du contrat doit être remis au réservataire avant tout dépôt de fonds, et il reproduit les articles du code relatifs au dépôt et à sa restitution.

• La surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements.
• La situation du logement dans l’immeuble ou dans l’ensemble immobilier.
• Une note technique sommaire sur la nature et la qualité des matériaux et des équipements, annexée au contrat.
• Le prix prévisionnel et, le cas échéant, ses modalités de révision.
• La date à laquelle l’acte de vente pourra être conclu.
• Les éventuels travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.
• Les prêts que le réservant déclare pouvoir faire obtenir, avec leur montant, leur durée et leurs conditions, s’il y en a.

Le délai de rétractation de 10 jours

L’acquéreur non professionnel d’un logement peut se rétracter pendant 10 jours. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le contrat, ou du lendemain de la remise en main propre lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour la vente. La rétractation n’a pas à être motivée. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Quand le contrat de réservation a ouvert ce délai, la loi ne le rouvre pas au moment de l’acte notarié. C’est donc à la réservation que votre client doit comprendre ce qu’il signe. Notez dans votre suivi la date de notification et la fin du délai : vous saurez à partir de quand l’engagement est stabilisé.

Une personne qui achète un logement pour le louer reste en principe un acquéreur non professionnel. Pour une société, la réponse dépend de son activité : orientez la question vers le notaire plutôt que de trancher vous-même.

Quand le dépôt de garantie est restitué

Au-delà de la rétractation, le code prévoit la restitution du dépôt de garantie, sans retenue ni pénalité, dans plusieurs situations. L’acquéreur la demande par lettre recommandée avec avis de réception adressée au vendeur et au dépositaire des fonds ; le remboursement intervient dans un délai maximal de trois mois à compter de la demande.

• Le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat de réservation.
• Le prix de vente dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant selon le contrat, quelle qu’en soit la cause.
• Le ou les prêts prévus au contrat ne sont pas obtenus ou transmis, ou leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions du contrat.
• L’un des éléments d’équipement prévus au contrat ne sera pas réalisé.
• Le logement présente, dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages, une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Du contrat à l’acte : le projet notifié un mois avant

Le promoteur doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente au moins un mois avant la date de signature. Ce délai sert à lire l’acte, à comparer la description, le prix et le calendrier avec le contrat de réservation, et à poser les questions au notaire.

L’acte de vente précise notamment l’échéancier des appels de fonds et la garantie financière d’achèvement. Pour votre client, c’est le moment de vérifier que le plan de financement suit ce calendrier : offre de prêt reçue, apport disponible, date de signature compatible avec ses contraintes.

Le rôle du conseiller pendant la réservation

Votre valeur ajoutée se situe dans la préparation et le suivi. Avant la signature, rassemblez le plan du lot, la notice, la grille de prix et le calendrier ; vérifiez que la déclaration du client auprès du promoteur a été acceptée. Après la signature, suivez trois dates : fin de la rétractation, échéance de l’offre de prêt et rendez-vous de signature.

Restez dans votre rôle. Un agent commercial ne reçoit pas de fonds et ne délivre pas de consultation juridique : le dépôt part sur le compte prévu par le contrat, et les questions sur la portée d’une clause relèvent du notaire ou d’un juriste. Dans Handee Pro, la réservation digitale et l’historique du dossier gardent la trace des documents et des étapes, sans remplacer cette vérification.