Agent commercial immobilier en micro-entreprise : URSSAF, impôts, TVA et CFE

Le régime micro pour un agent commercial

La micro-entreprise est le cadre le plus simple pour démarrer comme mandataire : formalités en ligne, cotisations proportionnelles au chiffre d’affaires, comptabilité allégée. Pour l’administration fiscale, les commissions d’un agent commercial relèvent des bénéfices non commerciaux, les BNC. Le régime micro s’applique tant que le chiffre d’affaires annuel reste sous le plafond prévu pour ces activités.

Ce choix se fait lors de la déclaration de l’activité sur le guichet unique, en même temps que l’immatriculation au registre spécial des agents commerciaux. Il ne dispense ni de l’attestation de collaborateur, ni de l’assurance de responsabilité civile professionnelle, qui relèvent de la réglementation immobilière. Le Code de commerce impose de s’immatriculer avant de commencer l’activité ; les frais de greffe restent modestes.

Valeurs consultées le 15 octobre 2026 sur les sites de l’URSSAF et de l’administration. Elles évoluent : vérifiez-les avant chaque déclaration.

Les cotisations sociales

Les cotisations sont calculées en appliquant un taux global au chiffre d’affaires encaissé. Pour les activités libérales non réglementées relevant de la Sécurité sociale des indépendants, le taux applicable en 2026 est de 25,6 %. S’y ajoute la contribution à la formation professionnelle, de 0,2 % du chiffre d’affaires. Ces taux évoluent : vérifiez-les sur le site de l’URSSAF au moment de vos déclarations.

Si vous remplissez les conditions de l’ACRE, par exemple comme demandeur d’emploi indemnisé ou si vous avez entre 18 et 25 ans, vos cotisations sont réduites pendant les premiers trimestres d’activité. Pour une activité créée depuis le 1er juillet 2026, la réduction est de 25 % : le taux passe à 19,2 % pour les BNC. La demande se fait auprès de l’URSSAF dans les 60 jours suivant le début d’activité.

Vous déclarez votre chiffre d’affaires chaque mois ou chaque trimestre, selon l’option choisie. Sans encaissement, vous déclarez quand même un chiffre d’affaires nul : l’absence de déclaration est pénalisée, mais vous ne payez rien. En revanche, aucune dépense n’est déductible : abonnement, carburant ou formation ne réduisent pas l’assiette des cotisations.

L’impôt sur le revenu

Par défaut, le chiffre d’affaires est reporté sur la déclaration de revenus du foyer. L’administration applique un abattement forfaitaire de 34 % pour frais, et le reste s’ajoute aux autres revenus soumis au barème progressif.

Si le revenu fiscal de référence de votre foyer ne dépasse pas un seuil fixé chaque année, vous pouvez opter pour le versement libératoire : l’impôt est alors payé en même temps que les cotisations, à 2,2 % du chiffre d’affaires. Cette option est intéressante pour un foyer imposé à une tranche élevée ; elle l’est moins, voire pénalisante, pour un foyer peu ou pas imposable. Faites la comparaison avant de choisir.

La TVA : franchise en base et seuils

Tant que votre chiffre d’affaires reste sous le seuil de la franchise en base, 37 500 € pour les prestations de services, vous ne facturez pas de TVA. Vos factures portent alors la mention « TVA non applicable, art. 293 B du CGI ». Si vous dépassez ce seuil sans dépasser le seuil majoré de 41 250 €, la franchise est maintenue l’année du dépassement ; au-delà du seuil majoré, la TVA est due dès le jour du dépassement. Les commissions d’intermédiaire immobilier sont alors soumises au taux normal de 20 %.

La franchise a une contrepartie : vous ne récupérez pas la TVA sur vos dépenses. Un abonnement affiché hors taxes vous coûte donc son prix toutes taxes comprises. Intégrez-le dans vos calculs de rentabilité.

La CFE et les autres obligations

La cotisation foncière des entreprises est due par l’agent commercial, même s’il exerce depuis son domicile. Elle n’est pas due l’année de création, et sa base est réduite de moitié l’année suivante. Les entreprises dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 5 000 € en sont exonérées. Au-delà, le montant dépend d’une base minimale fixée par la commune : gardez une provision pour l’échéance du 15 décembre.

Un compte bancaire dédié à l’activité devient obligatoire lorsque le chiffre d’affaires dépasse 10 000 € pendant deux années civiles consécutives. Même avant, séparer les flux professionnels et personnels simplifie vos déclarations. Tenez également un livre des recettes, qui liste chaque encaissement avec sa date et son origine.

Quand le régime micro n’est plus adapté

Le régime micro ne tient pas compte de vos frais réels. Si vos dépenses professionnelles dépassent durablement une part importante de votre chiffre d’affaires, par exemple avec de longs déplacements ou des frais de communication élevés, un régime au réel peut réduire vos cotisations et votre impôt, au prix d’une comptabilité complète.

Le régime micro est perdu lorsque le plafond de chiffre d’affaires est dépassé deux années civiles consécutives. Faites le point avec un expert-comptable dès que votre activité se stabilise. Pour mesurer l’effet du statut sur votre revenu, appliquez la méthode décrite dans notre guide sur ce que gagne un mandataire.