La réponse en bref
Dans le neuf acheté à un promoteur, en VEFA ou dans les cinq ans qui suivent l’achèvement, les frais de notaire représentent en général 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien, grâce au taux réduit de la taxe de publicité foncière. Ce taux de 0,70 % s’applique parce que la vente est soumise à la TVA. Seuls les droits et taxes sont réduits : les émoluments du notaire suivent le même barème que dans l’ancien. Pour un prix de 200 000 €, notre exemple illustratif aboutit à environ 4 000 € hors débours, contre environ 15 200 € dans l’ancien d’un département au taux maximal. Le montant exact figure dans l’estimation du notaire, à intégrer au plan de financement dès la qualification du projet.
Combien coûtent les frais de notaire dans le neuf ?
Les frais de notaire d’un logement neuf acheté à un promoteur représentent en général 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien, parce que les droits de mutation y sont réduits à environ 0,71 % au lieu de 5,81 % ou 6,32 % selon le département.
L’expression « frais de notaire » est impropre : il s’agit des frais d’acquisition, dont la plus grande part est reversée à l’État et aux collectivités. Ils comprennent des droits et taxes, les émoluments du notaire fixés par un barème réglementé, des frais de formalités et des débours avancés pour le compte de l’acquéreur. Dans le neuf, seule la première ligne baisse fortement.
Pour votre acquéreur, retenez trois points : le taux réduit dépend du régime de TVA de la vente, pas seulement de l’âge du logement ; le prix du neuf inclut déjà la TVA ; et le montant exact ne se connaît qu’avec l’estimation du notaire. Votre rôle est d’expliquer la mécanique et de l’intégrer au budget, pas de chiffrer l’acte à la place du notaire.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ?
Les frais de notaire sont réduits dans le neuf parce que la vente d’un logement neuf par un professionnel est soumise à la TVA : la taxe de publicité foncière s’applique alors au taux réduit de 0,70 %, prévu par l’article 1594 F quinquies du code général des impôts.
La TVA est en général de 20 % et elle est comprise dans le prix affiché par le promoteur. Un taux de 5,5 % peut s’appliquer à une résidence principale située dans certaines zones de renouvellement urbain ou quartiers prioritaires, sous conditions de ressources, de prix et d’usage. L’acquéreur ne « gagne » donc pas les droits de mutation : il paie la TVA dans le prix, et des taxes d’enregistrement réduites dans les frais.
C’est pourquoi une comparaison honnête entre neuf et ancien porte sur le coût total : prix TVA comprise, frais d’acquisition, travaux éventuels et charges. Les frais réduits sont un argument réel, mais ils ne suffisent pas à dire que le neuf revient moins cher.
Que comprennent les frais de notaire dans le neuf ?
Les frais de notaire dans le neuf comprennent la taxe de publicité foncière à 0,70 % et ses frais d’assiette, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, les émoluments du notaire selon le barème réglementé, avec TVA, puis les frais de formalités et les débours.
Les émoluments proportionnels sont les mêmes dans le neuf et dans l’ancien. Le barème en vigueur depuis le 1er janvier 2021 s’applique par tranches : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 € et 0,799 % au-delà, hors taxes. Les frais liés au prêt, comme l’acte de garantie hypothécaire, s’ajoutent et ne bénéficient pas du taux réduit.
| Poste | Neuf soumis à TVA | Ancien, pour comparaison |
|---|---|---|
| Droit départemental ou taxe de publicité foncière | 0,70 % | Taux fixé par le département, jusqu’à 5 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 (4,50 % au plus pour un premier achat de résidence principale) |
| Taxe communale additionnelle | Aucune | 1,20 % |
| Frais d’assiette et de recouvrement | 2,14 % de la taxe | 2,37 % du droit départemental |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % (15 € au minimum) | 0,10 % (15 € au minimum) |
| Émoluments proportionnels du notaire | Barème par tranches, plus TVA à 20 % | Même barème, plus TVA à 20 % |
| Formalités et débours | Selon le dossier | Selon le dossier |
Taux publiés par impots.gouv.fr (page modifiée le 17 juillet 2026) et par Service-Public.fr (page vérifiée le 5 août 2026). Taux global maximal des droits : 0,71 % dans le neuf, 6,32 % dans l’ancien du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.
Quand le taux réduit s’applique-t-il ?
Le taux réduit s’applique quand la vente porte sur un immeuble neuf, achevé depuis cinq ans au plus, et qu’elle est soumise à la TVA, c’est-à-dire réalisée par un vendeur assujetti, comme un promoteur. Les ventes en l’état futur d’achèvement entrent dans ce cas.
Un logement profondément rénové peut aussi être considéré comme neuf lorsque les travaux remettent l’immeuble à l’état neuf, par exemple sur la majorité des fondations ou des éléments porteurs. La qualification relève du notaire et de l’administration fiscale, pas du conseiller.
- VEFA ou logement achevé depuis moins de cinq ans, vendu par le promoteur : vente soumise à la TVA, taux réduit.
- Logement de moins de cinq ans revendu par un particulier : pas de TVA, donc droits de mutation de l’ancien.
- Logement achevé depuis plus de cinq ans : il n’est plus neuf au sens fiscal.
- Revente d’un contrat de VEFA ou montage particulier : le régime dépend de la TVA applicable ; demandez au notaire avant d’annoncer un chiffre.
Comment calculer les frais de notaire dans le neuf ?
Pour calculer les frais de notaire dans le neuf, additionnez la taxe de publicité foncière à 0,70 % du prix, ses frais d’assiette de 2,14 %, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, les émoluments du barème avec leur TVA, puis les formalités et débours indiqués par le notaire.
L’exemple ci-dessous applique ces taux à un prix de 200 000 €, dans le neuf et, pour comparaison, dans l’ancien d’un département au taux de 5 %. Il ne compte ni les formalités, ni les débours, ni les frais du prêt, et la base exacte de chaque poste figure dans l’estimation du notaire. Il montre un ordre de grandeur, pas le montant d’un acte.
| Ligne | Neuf (VEFA) | Ancien, département à 5 % |
|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière ou droits de mutation | 1 400 € (0,70 %) | 12 400 € (5 % + 1,20 %) |
| Frais d’assiette et de recouvrement | 29,96 € | 237 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 200 € | 200 € |
| Émoluments proportionnels hors taxes | 1 995,25 € | 1 995,25 € |
| TVA sur les émoluments (20 %) | 399,05 € | 399,05 € |
| Total de l’exemple | 4 024,26 € | 15 231,30 € |
| Soit, en part du prix | 2,0 % | 7,6 % |
Émoluments calculés par tranches selon le barème en vigueur depuis le 1er janvier 2021, comme dans l’exemple publié par Service-Public.fr pour un bien de 200 000 €. Pour un premier achat de résidence principale dans l’ancien, le droit départemental reste à 4,50 % au plus. Taux vérifiés le 12 novembre 2026.
Qui paie les frais de notaire dans le neuf, et quand ?
Dans le neuf, c’est l’acquéreur qui paie les frais de notaire : il les verse au notaire au moment de la signature de l’acte authentique de vente, en plus de la part du prix exigible à cette date selon l’échéancier de la VEFA.
Intégrez-les au plan de financement dès la qualification : la banque examine comment ils sont financés. Pour un premier ordre de grandeur, le simulateur de l’ANIL ou l’estimation écrite du notaire valent mieux qu’un pourcentage annoncé de mémoire.
Les offres de « frais de notaire offerts » sont des gestes commerciaux du promoteur, pas une exonération : vérifiez dans le contrat de réservation ce qui est pris en charge, jusqu’à quel montant et à quelles conditions, et comparez les programmes sur le coût total. Vous ne recevez aucune somme pour le compte de l’acquéreur et vous ne donnez pas de conseil fiscal : renvoyez les cas particuliers au notaire.
Avant de passer à l’action
- Vérifier que la vente est soumise à la TVA et que le vendeur est un professionnel.
- Annoncer un ordre de grandeur de 2 à 3 % du prix, jamais un montant garanti.
- Demander l’estimation écrite du notaire avant la signature de l’acte.
- Intégrer les frais d’acquisition et les frais du prêt au plan de financement.
- Lire dans le contrat de réservation ce que couvrent les « frais de notaire offerts ».
- Comparer neuf et ancien sur le coût total, prix TVA comprise.
Questions fréquentes
Quel est le taux des frais de notaire dans le neuf en 2026 ?
En 2026, la taxe de publicité foncière d’une vente de logement neuf soumise à la TVA reste au taux réduit de 0,70 %, soit environ 0,71 % avec les frais d’assiette. S’y ajoutent la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, les émoluments du barème avec TVA et les débours. Au total, comptez en général 2 à 3 % du prix.
Un logement de moins de cinq ans revendu par un particulier bénéficie-t-il des frais réduits ?
Non, en règle générale. Un particulier qui revend son logement ne facture pas de TVA, et la vente supporte alors les droits de mutation de l’ancien, même si le logement a moins de cinq ans. Faites confirmer le régime par le notaire avant d’en parler à l’acquéreur.
Les frais de notaire offerts dans le neuf sont-ils vraiment gratuits ?
Non : le promoteur prend en charge tout ou partie des frais d’acquisition à titre commercial, mais les taxes et les émoluments restent dus. Cette prise en charge a un coût pour le promoteur, qui peut se retrouver dans le prix ou dans d’autres conditions. Comparez donc les programmes sur le coût total et lisez ce que prévoit précisément le contrat de réservation.
Le neuf revient-il moins cher grâce aux frais de notaire réduits ?
Pas forcément. Les frais réduits font économiser plusieurs points du prix à l’achat, mais le prix du neuf inclut la TVA et peut dépasser celui d’un logement ancien comparable. La comparaison se fait sur le coût total : prix, frais, travaux évités et charges.
Les frais de notaire réduits s’appliquent-ils au parking et à la cave ?
Oui, lorsqu’ils sont neufs et vendus par le promoteur dans une vente soumise à la TVA, avec le logement ou séparément : ils suivent la même règle. Revendus par un particulier, ils relèvent en principe des droits de l’ancien. Le notaire précise le régime dans son estimation.
Sources et références
- Légifrance · Code général des impôts, article 1594 F quinquies consulté le 12/11/2026
- impots.gouv.fr · J’achète un bien immobilier : quels frais payer chez le notaire ? consulté le 12/11/2026
- impots.gouv.fr · Achat dans le neuf consulté le 12/11/2026
- Service-Public.fr · Frais de notaire consulté le 12/11/2026
- Notaires de France · Frais de notaire réduits lors de l’acquisition d’un bien dans le neuf consulté le 12/11/2026
- ANIL · Les frais annexes pour devenir propriétaire consulté le 12/11/2026
Le neuf, du budget client au dossier suivi.
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