Garanties du neuf : GFA, dommages-ouvrage, parfait achèvement, biennale et décennale

Deux périodes, cinq protections à distinguer

Les acquéreurs entendent souvent parler de « garanties du neuf » comme d’un bloc. Pour bien les expliquer, séparez deux périodes. Avant l’achèvement, le risque principal est que le chantier s’arrête faute de financement : c’est le rôle de la garantie financière d’achèvement. Après la réception des travaux, le risque devient technique : malfaçons, équipements défaillants ou dommages graves, couverts par les garanties légales des constructeurs et par l’assurance dommages-ouvrage.

Le point de départ des délais est la réception des travaux, c’est-à-dire l’acceptation de l’ouvrage par le maître d’ouvrage, en VEFA le promoteur, face aux entreprises. La livraison, qui remet le logement à l’acquéreur, intervient souvent quelques semaines plus tard. Cette différence de date explique pourquoi une garantie d’un an peut paraître plus courte à l’acquéreur.

Textes consultés le 15 octobre 2026. Les défauts apparents à la livraison suivent les art. 1642-1 et 1648 du Code civil.

La garantie financière d’achèvement (GFA)

En VEFA dans le secteur protégé, le vendeur doit souscrire une garantie financière avant de conclure la vente. Pour les programmes dont le permis de construire a été déposé depuis le 1er janvier 2015, cette garantie d’achèvement doit être extrinsèque : elle est apportée par une banque, un établissement financier habilité, une entreprise d’assurance agréée ou une société de caution mutuelle, et non plus par la seule solidité financière de l’opération. Si le promoteur défaille, le garant finance les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Le code admet aussi une garantie de remboursement des versements, plus rarement rencontrée.

La GFA ne couvre pas les défauts de construction et ne garantit pas une date de livraison. Elle prend fin à l’achèvement de l’immeuble, constaté dans les conditions prévues par les textes. L’acte de vente mentionne le garant : invitez votre client à repérer cette mention lors de la lecture du projet d’acte.

L’assurance dommages-ouvrage

Le promoteur, en tant que maître d’ouvrage et vendeur, doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Elle paie la réparation des dommages de nature décennale en dehors de toute recherche des responsabilités ; l’assureur se retourne ensuite contre les constructeurs et leurs assureurs. Elle intervient en principe après l’année de parfait achèvement, sauf défaillance de l’entreprise mise en demeure.

Le contrat suit le logement : il bénéficie aux propriétaires successifs jusqu’à la fin de la période décennale. Pour déclarer un sinistre, le propriétaire s’adresse à l’assureur dommages-ouvrage, qui dispose de 60 jours pour dire s’il prend en charge le sinistre, puis de 90 jours pour proposer une indemnité. Conseillez à votre client de conserver les références du contrat remises à la vente.

Parfait achèvement, biennale, décennale

La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la réception. L’entrepreneur doit réparer tous les désordres signalés, qu’ils aient fait l’objet de réserves à la réception ou qu’ils soient notifiés pendant l’année. La garantie de bon fonctionnement, dite biennale, couvre au moins deux ans les éléments d’équipement dissociables du bâti, comme certains équipements que l’on peut retirer sans abîmer l’ouvrage.

La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. En VEFA, le vendeur est réputé constructeur : l’acquéreur peut agir contre lui sur ce fondement, sans avoir à identifier lui-même l’entreprise responsable.

À la livraison : les défauts apparents ont leur propre délai

Lors de la livraison, l’acquéreur visite le logement et consigne dans le procès-verbal les défauts visibles. Le vendeur reste tenu des vices de construction et des défauts de conformité apparents signalés jusqu’à un mois après la prise de possession. L’action en justice correspondante doit être engagée, sous peine de forclusion, dans l’année qui suit : en pratique un an après la réception ou treize mois après la prise de possession, selon la date la plus tardive.

Le conseiller peut aider à préparer la visite : plan et notice à portée de main, liste des points à contrôler, photos datées. Il ne remplace pas un expert technique. Si le client hésite sur la gravité d’un défaut, conseillez-lui de le noter quand même et de se faire accompagner.

En parler au client sans surpromettre

Les garanties réduisent des risques précis ; elles ne suppriment pas tout aléa. Évitez les formules du type « dans le neuf, vous êtes couvert pour tout ». Présentez plutôt le tableau des garanties avec leur objet, leur durée et la personne à contacter, puis rappelez que les délais dépendent de dates à conserver : réception, livraison, prise de possession.

Un suivi clair rassure davantage qu’une promesse. Dans Handee Pro, vous pouvez rattacher au dossier client les documents de la vente et programmer un rappel avant la fin de la première année, période pendant laquelle la garantie de parfait achèvement peut encore être mobilisée.